פיצוי בתביעת נזיקין בשל נזק לנכס לפי שווי שוק או כינון?

(י-ם) 2215/08 תא (י-ם) 2215-08‏ ‏ יוזמה ותשואה חברה לשרותים בע"מ נ' עירית ירושלים

בית המשפט: המחוזי בירושלים

פסק הדין החלקי לעניין גובה הנזק ניתן ביום: 23/2/2015

על ידי כב' השופט: ארנון דראל

עניינו של פסק הדין החלקי: כיצד יש לחשב את גובה הנזק שנגרם לאולמי ורסאי בשל אירוע קריסת התקרה בשנת 2001 (שקונה בשם "אסון ורסאי"), האם לפי ערך כינון או לפי שווי שוק של המבנה ערב קרות הנזק?

בית המשפט קבע, כי יש לחשב את ערך הנזק שנגרם לפי שווקי שוק ולא לפי ערך כינון.

מתוך פסק הדין:

" חישוב הפיצוי עבור הנכס עצמו מחייב הכרעה בשאלת דרך החישוב – בין שתי הדרכים שהוצעו: חישוב שווי הנכס עובר לקריסת המבנה לפי ערך השוק שלו ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית מאז או חישוב עלות כינון הנכס. לאחר מכן מתחייבת הערכה של הנזק לפי שיטת החישוב שנקבעה.

ערך הנכס במועד הקריסה או עלות הכינון

במחלוקת שנפלה בין הצדדים עמדתי היא כי דרך החישוב המתאימה היא חישוב שווי הנכס עובר לקריסה והוספת הפרשי הצמדה וריבית לסכום זה. איני סבור כי בנסיבות מקרה זה יש מקום לפסיקת פיצוי המבוסס על עלות הכינון.

תשלום עלות הכינון מקובל כאשר מדובר בתשלום מכוחה של התחייבות חוזית או ביטוחית, בגדרה בוחר המבוטח לשלם פרמיה גבוהה יותר שתמורתה משולם לו הסכום שיאפשר לו להקים נכס חדש במקום הנכס שאבד – על פי ערך "חדש" ולא על פי שווי הנכס ה"ישן" שהיה ברשותו במועד האירוע. המחיר המשולם הוא מחיר בנייתו של הנכס היום ללא הבלאי שנצבר לנכס במהלך השנים שבהם נעשה בו שימוש (להרחבה ולהתפתחותו של עיקרון זה, על רקע ההתייקרות המתמדת והאינפלציה באנגליה ובארצות הברית בתקופה שלאחר מלחמת העולם הראשונה ר' ע"א 191/80 הפניקס נ' מלון דבורה, פ"ד לה (4) 714, 720 (1981) (להלן: "מלון דבורה"), ע"א 5468/91 כלל חברה לביטוח בע"מ נ' פול שקית בע"מ, פ"ד מח (1) 470,  476 (1994)).

ככלל, כינון אינה דרך המלך לפיצוי בנזיקין, שם חל הכלל לפיו הפיצוי מיועד להשיב את המצב לקדמותו (ר' ע"א 327/80 נעים נ' ברדה פ"ד לו (3) 762, 772 (1982)). השבה כזו נעשית בדרך של תשלום בפועל עבור ערך הנכס שאבד בשל מעשה העוולה (זאת בשונה ממקרה בו הנכס ניזוק חלקית ולא אבד כליל – שאז מפצים את הניזוק בסכום השווה להוצאותיו בפועל, גם אם כתוצאה מהתיקון מצבו של הנכס מושבח (ר' סולל בונה, פסקה 23, ע"א 292/80, 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פ"ד לז (2) 29, 45 (1983)). מכאן שלמעט מקרים שבהם נקבע בדין או בהסכם פיצוי המבוסס על ערכי כינון יהיה הפיצוי בנזיקין מבוסס על שווי הנכס ערב הקריסה או האובדן. קביעה כזו יכול שתהיה במסגרת חוזה ביטוח, או במסגרת הוראת חיקוק ספציפית (השווה לסעיף 194 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, ר' גם ע"א 703/10 גיא ישועה נ' מדינת ישראל- מנהלת סלע, פסקה 52 (18.6.2014) (להלן: "ישועה")).

חריג לכלל ולפיו הפיצוי נעשה בערכי שווי הנכס ולא בעלות הכינון הוא כאשר התשלום הכספי - לפי שווי השוק - אינו מגשים באופן הולם את המטרה של השבת המצב לקדמותו. אפשרות זו קיימת במקרים בהם ערכם הסובייקטיבי של המקרקעין, עבור הניזוק, גבוה מערך השוק (ע"א 676/72 משה ולאה קפטה נ' דוד וסימה לסקובסקי, פ"ד כז (2) 249, 250 (1973)).

הבחנה נוספת מבוססת על השימושים שנעשים בנכס: "לא הרי ערכו של נכס לניזוק הסוחר באותו נכס (כגון דירות להשכרה) כהרי ערכו של נכס לניזוק "פרטי" (כגון בית המשמש לגופים שניזוקו)" (ר' גדיש, פסקה 21, ור' גם: סולל בונה, פסקה 24). אמנם, אין להוציא מכלל אפשרות מקרים שבהם מדובר בחנות או עסק הקונים לעצמם מוניטין במקום שבו הם נמצאים, כך שלא יהיה די בתשלום בפועל של ערך הנכס. אלא שבענייננו, התובעת החזיקה בנכס לצורך מימוש פוטנציאל עסקי הגלום בו, מבלי שעשתה בו כל שימוש עובר למועד הקריסה, ומבלי שהפיקה ממנו כל הכנסה, לא כל שכן לא צברה כל מוניטין המשויך אליו או זיקה מיוחדת שמצדיקה פנייה לדרך הכינון על פני הדרך המקובלת, ועל כן אין הצדקה לחרוג מהכלל לפיו תשלום ערך השוק בתוספת ריבית והצמדה ייבטא את השבת המצב לקדמותו.    

זאת ועוד, במקרה שלפנינו חיוב הנתבעים בכינון הנכס יעמיד את התובעת במצב טוב יותר מאשר אם הייתה מוכרת את הנכס בשוק הפתוח. במקום נכס ישן, במבנה שלא הוברר מעמדו התכנוני, ואשר האופן בו היה בנוי כלל כשלים לא מבוטלים שתוצאתם העגומה והקטלנית ידועה – תקבל התובעת בדרך זו מבנה חדש לפי תקני הבנייה העדכניים. תוצאה זו חורגת מתכלית הפיצוי הנזיקי ועל כן אין לאפשר אותה ((ראו: ישועה, פסקה 52, ע"א 5610/93 זלסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ראשון לציון, פ"ד נא (1) 68,  (1997), ע"א 2991/06 מנשה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה חולון, פסקה ו' (19.11.2007); גדיש, פסקה 9; אהרן נמדר הפקעת מקרקעין 511 (מהדורה שנייה, 2011)). זאת ועוד, מדובר כאמור במבנה שנהרס כליל, לא כונן למרות חלוף שנים ארוכות והצפי לכינונו העתידי על ידי התובעת נראה דימיוני (בהינתן חלקה הכולל בערכו של המבנה).

לסיכום, עמדתי היא כי יש לפצות את התובעת על בסיס שווי הנכס במועד קריסת הבניין בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הקריסה.

מהו שווי הנכס במועד הקריסה

אשר לשווי המבנה ערב הקריסה יש לקבוע אותו כפי שקבע השמאי סיקרון בסכום של 1,400,000 ₪ (ר' התחשיב שערך בעמ' 33 לחוות דעתו). מסכום זה יש להפחית את שווי הקרקע לאותו מועד – 166,000 ₪ (עמ' 38 לחוות הדעת) והיתרה היא 1,234,000 ₪. לסכום יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הקריסה וכן מאחר ומדובר בנכס עסקי – מס ערך מוסף.

לא מצאתי כי יש מקום להפחית מתוך הסכום 15% כטענת הנתבעים בשל בנייה ללא היתר או בשל יחסים בעייתיים בין בעלי הנכסים או בשל מצבו הפיסי והתכנוני הגרוע של המבנה. אלה הובאו בחשבון בהערכת השמאי ואין להפחית ממנה. כך גם לא מצאתי להוסיף להערכת השמאי את עלויות הרכישה (מס רכישה, שכר טרחת עורך דין ודמי תיווך), שאף הן כלולות בשווי הנכס.

אבדן הכנסות משכירות על פי ההסכם בין התובעת לבין מירס

 הנושא השני שיש לדון בו הוא תביעת התובעת לפיצוי על אובדן דמי השכירות. טענת התובעת במישור זה היא כי אבדן דמי השכירות כתוצאה מביטול החוזה על ידי מירס הוא נזק ישיר שהביא להפסד של 900 דולר לחודש. עוד טוענת התובעת כי הייתה יכולה להמשיך בפעילות זו של השכרת השטח לאנטנה סלולרית גם לצד פעילויות אחרות.

...

אבדן הכנסות פוטנציאליות

המרכיב השלישי הוא ההכנסות הצפויות שהתובעת טוענת שאיבדה. לפי הנטען, התובעת התכוונה להקים במקום גן אירועים או מסעדה לתיירים הצופה לנוף ירושלים בשיתוף פעולה עם מפעל תכשיטים סמוך, להשכיר את המקום לעריכת חופות ולשלב חלק ממנו לפעילות מסחרית כמו משתלה או השכרת ציוד גן.

...

במחלוקת שבעניין זה מצאתי לקבל את עמדת התובעת באשר לזכאותה לקבלת דמי שכירות, לפי הערכת השמאי, אך לדחות את עתירתה לקבלת פיצוי עבור מימוש הזכויות בנכס בהתאם לתחשיבים השונים שערכה.

...

בענייננו, נסמכת דרישתה של התובעת לפיצוי בגין אובדן רווחים פוטנציאלים, על הנחה ספקולטיבית של אירועי העתיד, מבלי שהובאו די נתונים ומידע ממשי בדבר האפשרות להתגשמות תוכניותיה של התובעת, לא כל שכן בדבר הרווחים הצפויים ממיזם שכזה. בהקשר זה יש לזכור, כי לצורך הערכת אבדן רווח פוטנציאלי בגין עוולה נזיקית, בדומה לפיצוי בגין פגיעה בקניין רוחני, אין די בכך שלנכס היה "פוטנציאל", אלא יש להראות הפסדים "ממשיים" המבוססים גם על קיומו של ביקוש למוצר, את היכולת לספק את הביקוש ואת שיעור אובדן הרווח הפוטנציאלי (ראו והשוו: ישועה, פסקה 49; ע"א 3853/11 רונית דגלי אומות בע"מ נ' רוני שטן, פסקה 52 (13.5.13); ע"א 3400/03 רוחמה רובינשטיין נ' עין טל, פ"ד נט (6) 490, 500-503 (2005) (להלן": "עין טל"); על הקרבה הרעיונית בין תכלית הפיצויים בגין עוולה נזיקית לבין תכלית הפיצוי בגין הפרת פטנט ראו גם: טדסקי 338; עין טל, בפסקה 7)). יש לציין, כי גם לו היו ראיות התובעת מלמדות על רווחים פוטנציאלים מהמיזם, היה על התובעת להוכיח גם את כדאיותו מבחינת "התועלת השולית" (marginal utility) - היא תוספת התועלת שצפויה משימוש זה בשטח הגג, ביחס לשימוש האלטרנטיבי של השכרת הגג בגינו נפסק לתובעת פיצוי (השווה בשינויים המחויבים לע"א 337/61 אליעזר לובינסקי נ' פקיד השומה תל אביב, פ"ד טז 405,  408 (1962)). בענייננו לא עמדה התובעת בנטל להראות כי אכן הייתה מצליחה לבצע את כל אותם אירועים בנכס, מה היו הרווחים הצפויים מכך, מה היו העלויות הכרוכות בהקמה, בתפעול ובמיסוי  ועוד.

כללו ועיקרו של דבר, לא מצאתי כי התובעת הניחה תשתית מספקת לחיובם של הנתבעים בפיצוי עבור אבדן הכנסות פוטנציאליות למעט השכרת הגג, כפי שנקבעה לעיל.

סיכום

על יסוד כל האמור, ובהתאם להסכמת הצדדים, נקבע גובה הנזק שנגרם לתובעת כדלקמן:

א.   שווי הנכס במועד הקריסה -  1,234,000 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הקריסה.

ב.  אבדן הכנסות שכירות מחברת מירס – 293,870 ₪ בתוספת הצמדה וריבית  כמפורט לעיל.

ג.   אבדן הכנסות שכירות הגג – 555,000 ₪ בתוספת ריבית כמפורט לעיל.

תוספת הפרשי ההצמדה והריבית או תוספת הריבית (בהתאם לפירוט שלעיל) ייעשו עד למועד מתן פסק הדין החלקי. הסכום המתקבל יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל. עם התשלום בפועל ישולם לתובעת גם מס ערך מוסף בשיעור החל במועד התשלום."